Utbyggingsavtaler

Hva er en utbyggingsavtale?

Utbyggingsavtale er en frivillig avtale mellom utbygger og kommunen som skal sikre gjennomføringen av nødvendig teknisk infrastruktur i forbindelse ed utbyggingen av en arealplan. Avtalen gjør at utbygger ikke trenger å opparbeide infrastrukturen på forhånd for å kunne starte bygging eller deling av en eiendom, slik plan- og bygningsloven § 18-1 i utgangspunktet krever.

Bruk av utbyggingsavtaler kan være et virkemiddel for gjennomføring av kommunale boligpolitiske tiltak, som kjøp av boliger til kommunale behov.

Lovgrunnlaget er plan- og bygningsloven kapittel 17 og kapittel 18, samt kommuneplanen og reguleringsplaner med bestemmelser.

Hvorfor utarbeide utbyggingsavtaler?

Kommunen har en sentral funksjon ved å bidra til en god utvikling av arealer. Inngåelse av utbyggingsavtale gir forutsigbarhet for utbygger.

Overordnede planer som kommuneplan, kommunedelplan, områdereguleringer og planprogram, beskriver utforming av offentlig infrastruktur.

Detaljreguleringsplaner følger opp overordnede infrastrukturtiltak fra de overordnede planene gjennom rekkefølgebestemmelser. Hvem som skal bygge og hvem som skal finansiere de offentlige tiltakene avklares i utbyggingsavtalene. Utbyggingsavtalen sikrer at infrastrukturen blir opparbeidet og utbyggingen realisert i samsvar med reguleringsplanene.

Gjennom utbyggingsavtaler kan utbygger bidra til et «spleiselag» til nødvendig infrastruktur i et utbyggingsområde. Utbyggingsavtaler gir kommunen en mer aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter. Utbyggingsavtalen fordeler utbyggers og kommunens ansvar for økonomiske forpliktelser.

For å inngå avtale om momsrefusjon med kommunen, må utbygger ha inngått utbyggingsavtale. Dette er avtaler som kan sikre private utbyggere fradrag/refundert moms for oppførte anlegg som det offentlige senere skal eie og drifte.

Utbyggingsavtalers funksjon

En utbyggingsavtales funksjon er å bidra til at reguleringsplanen blir realisert, samt:

• Sikre kvalitet i nye utviklingsområder og fortetting i eksisterende områder ved at nødvendig offentlig infrastruktur sikres finansiert og opparbeidet.
• Sikre at utbygging skjer i tråd med intensjoner i kommunens arealplaner og utbyggingspolitikk.
• Sikre økonomisk bidrag fra utbygger til nødvendig kommunal infrastruktur eller etter avtale der utbygger selv bygger hele eller deler av infrastrukturen.
• Sikre at utbyggere mulighet til å få igangsettingstillatelse, selv med krevende rekkefølgebestemmelser.

Hvordan utarbeides og vedtas avtalen?

Forhandling om utbyggingsavtale starter som regel etter at en reguleringsplan er førstegangs behandlet. Forhandlingene igangsettes ved utbyggers henvendelse til teknisk drift v/prosjektutvikling for bestilling av sonderingsmøte. Det vil bli utarbeidet et avtaleutkast når man har tilstrekkelig bakgrunnsmateriale. Vider er det en forhandlingsprosess som resulterer i en avtale som signeres av begge parter, først etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt.

Dersom avtalen går utover opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven §§ 18-1 og 18-2, skal oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale kunngjøres, og forslag til avtale skal legges til offentlig ettersyn i 30 dager. Inngått utbyggingsavtale skal også kunngjøres. Dersom avtalen ikke går utover opparbeidelsesplikten, kan det inngås en teknisk gjennomføringsavtale.

• Varsel om oppstart: Oppstart av forhandlinger mellom Fredrikstad kommune og utbygger/grunneier. teknisk drift v/ prosjektutvikling forhandler utbyggingsavtaler på vegne av Fredrikstad kommune.
• Innspill: Berørte parter har mulighet til å komme med innspill og kommentarer.
• Utkast: Utkast til fremforhandlet utbyggingsavtale legges ut til offentlig høring.
• Vedtak: Avtalen sendes til politisk behandling. Bystyret vedtar utbyggingsavtaler. Politisk behandling skjer parallelt eller etter tilhørende reguleringsplanarbeid.
• Utbyggingsavtale - slik ser den ut (pdf)

Hva er innholdet i utbyggingsavtaler?

Det er to varianter av innhold i utbyggingsavtaler, som kan kombineres i den enkelte avtale:

1. Utbygger/grunneier bygger selv:
   Utbygger/grunneier bygger det aktuelle tiltaket selv. Utbygger overleverer tiltaket til kommunen når det er ferdig.
2. Utbygger/grunneier betaler kommunen for å bygge:
   Utbygger/grunneier betaler kommunen for å bygge tiltaket. Utbygger får igangsettingstillatelse når tiltaket er finansiert. Kommunen sørger for å bygge tiltaket når byggegrunnen er overlevert/frigjort.

Avtale om momsrefusjon

Avtale om momsrefusjon tilbys utbygger i forbindelse med inngåelse av utbyggingsavtale med kommunen.

• Merverdiavgiftsloven finner du her. 
  
  

I forbindelse med privat utbygging av offentlig teknisk infrastruktur, som i medhold av vedtatte rekkefølgebestemmelser eller som følge av opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven kapittel 18 senere skal overtas til kommunalt eie, tilbyr kommunen utbygger to ulike avtalemodeller for momsrefusjon. 

Det kan enten inngås avtale om anleggsbidrag, der kommunen står som byggherre og hvor reglene om offentlige anskaffelser kommer til anvendelse.

• Anleggsbidragsavtale - slik ser den ut (pdf)

Alternativt kan det ed virkning fra 22. februar inngås avtale om justeringsrett. Ved overdragelse av byggetiltak/kapitalvare kan mottaker overta overdragers rett til å justere inngående merverdiavgift. Dette innebærer at alle utbyggere som har overdratt teknisk infrastruktur til Fredrikstad kommune fra og med 23. februar 2012 kan ta kontakt med kommunen og anmode om å få inngå en slik avtale.

• Justeringsrettsavtale - slik ser den ut (pdf)

Bestilling av sonderingsmøte

Sonderingsmøtet er starten på forhandlinger om en utbyggingsavtale mellom utbygger og Fredrikstad kommune. Utbygger må bestille et sonderingsmøte ved å trykke på lenken under. Det er viktig at all relevant informasjon fylles ut i det digitale skjemaet, slik at forhandlingsprosessen ikke forsinkes. Når skjemaet er mottatt av teknisk drift v/prosjektutvikling, vil vi ta kontakt med oppgitt kontaktperson for å avtale møtetidspunkt.

Bestilling av sonderingsmøte - utbyggingsavtale